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作者 乔丹
“美股上市公司”、“房源增速居职业第一”，这是蛋壳公寓的现有标签。据蛋壳公寓招股书，到2019年9月末，蛋壳公寓运营的房间数量较建立之初增加逾160倍。
风景背面，隐藏隐忧。规划扩张一起，蛋壳公寓的关键词还指向了“亏本加重”、“现金流紧急”、“依靠现金贷”等。近期蛋壳公寓又因疫情补助作业再度引发言论重视，初期颇受租客赞誉的方针，在落地进程中却因“一刀切”引来租客一片征伐声。
疫情补助方针遭租客诟病
蛋壳公寓于2月初出台了疫情补助方针，其间一项措施为，针对武汉区域无法返程的租客，3月2日体系将自动发放1个月租金至钱包，无需请求。
武汉租客小李在武汉封城前便已脱离，至今无法返程，依照上述方针，理应享用返还一个月租金的待遇。但疫情期间街坊因晾衣服曾屡次收支他房间，导致客服以有开锁记载为由回绝返还租金，即使小李有不在武汉的依据也不予采信。
对此，蛋壳公寓回复《出资壹线》称，开锁记载是一个重要参阅，可拿来辅佐判别租客的房子运用状况。假如有特殊状况，租客可联络客服，公司会依据实在的状况作彪炳处理。可是租客假如每天都有开锁记载，标明房间一直在正常运用中，因而或许不契合补助收取条件。
但小李对此说法并不承受，“事前并不知道有开锁记载这一评判规范，蛋壳在上线计划时也并未阐明，不然我也不会让街坊收支房间”，小李对《出资壹线》标明。
小李向《出资壹线》供给的材料显现，蛋壳公寓的提示短信及APP介绍页，均未对契合租金返还方针的详细规范做阐明。
“除了事前不知道判别规范，过后也不清楚自己已被撤销相关权力，打电话问询后才知道是因为开锁记载。现在蛋壳一切费用照收，投诉、反应都没有作用。”小李称。
《出资壹线》发现，因存在开锁记载而失去补助的租户不在少数，不少蛋壳公寓的武汉租户在社会化媒体上反映免租因开锁记载碰上钉子。
ID为“武汉新闻快递员”的微博用户3月3日发布了一则事例，一名网友在23日回到老家，次日街坊因租借屋里存在异味，出于安全考虑对其房间进行了检查，尔后也被蛋壳公寓以存在开锁记载为由回绝返还租金。该条微博的谈论区里还有不少其他用户有着相同的遭受，标明此类事例或许不在少数。
微博网友就免租方针的反应图片来自：微博截图事实上，此类事例折射出蛋壳公寓与租客间联系的一角，而此间的不和谐或非一日之寒，从各大投诉渠道上的投诉量即可见一斑。到2020年3月12日，聚投诉上关于蛋壳公寓的投诉量达991起，黑猫投诉上则达7717起。同为美股上市公司的青客（QK.O）同期的投诉量分别为1352起、2362起，自若则分别为257起、1333起。而蛋壳公寓近期被投诉的理由包含“疫情期间仍带人看房”、“克扣补助”、“中止供给服务却照旧收取服务费等”等。
上文受访的小李便对《出资壹线》标明，自己入住蛋壳公寓已近两年，期间数次因为电费畸高、公寓管家态度恶劣等问题而对蛋壳公寓发生不满，“处理作业不自动，作业消沉，后来还发生过争论”，为此，小李曾考虑退租，但退租进程却不顺畅。
据小李泄漏，因运用了一年的床垫存在磨损，蛋壳公寓要求其承当悉数丢失，扣除1000元押金。小李与蛋壳公寓屡次洽谈交流无果，后来在给当区域房管所及市房管所打了30多通电话后，蛋壳公寓刚才赞同减免500元。
但退完租的小李发现，自己所在区域的房源已绝大部分被蛋壳公寓承揽，且各大租房渠道都是蛋壳公寓代理人的联络方法，故不得不从头挑选了一处房源，再度与蛋壳公寓签约。
加快扩张下的盈余难题
上文受访的小李所述的房源掩盖状况，或可一窥蛋壳公寓近几年来在规划上的强势。据招股书，到2019年9月末，蛋壳公寓的房间数量为40万间，较建立之初增加逾160倍。
与此一起，蛋壳公寓的入住率也逐渐提高，但租金利差却在逐渐缩小。到2019年9月末，蛋壳公寓入住率、每月每个租借单位平均收入、租借本钱分别为86.9%、2155元、1564元、而去年同期上述数据则分别为82.9%、2408元、1656元。
正因如此，拔足狂奔的蛋壳公寓在盈余上屡次溃退，并呈现了收不抵支的状况。2017年-2019年三季度，蛋壳公寓的营收分别为6亿元、26亿元、50亿元，净亏本额分别为2亿元、13亿元、25亿元，经营活动发生的现金流则为-1亿元、-11亿元、-16亿元。到2019年9月末，蛋壳公寓的经营本钱为73亿元，同比增加206%。
对此，广东省房地产研究会履行会长、资深房地产专家韩世同对《出资壹线》称，大多数长租公寓的流量，是经过高进低出的方法取得，即以比拿房本钱低的价格进行租借，加之房价在近两年来涨幅较大，蛋壳公寓的拿房本钱想必也会上涨。在此布景下，这种运营方式现在难以盈余。涨租或许可行，但租户承受不了高额的租金。而经过这种方式上市的公司，是否能被长时间资金商场认可，也有待商讨。
蛋壳公寓亦曾揭露称，公司全体没有盈余，首要是因为曩昔两年继续高增加，很多资源投入到新城市及新公寓开发进程中所造成的。招股书显现，在蛋壳公寓的经营本钱中，租金费用占比较大，在2019年已扩展至61%。
以“亏本换商场”并非蛋壳公寓一家的境遇。据另一家美股长租公寓企业青客（QK.O）招股书，2017-2018年，青客的营收分别为5亿元、8亿元，同期净亏本额则分别为2亿元、4亿元；2019年上半年，青客的营收为8亿元，净亏本额为3亿元。
首要收入租金贷遇方针规范
据招股书，蛋壳公寓的营收首要来源于租金收入，而其租金收入结构显现，租金贷所得的预付款远高于租客直接付出的租金收入。
租金贷即租客与长租公寓企业签下租约，并与该企业协作的金融机构签定借款合同。金融机构替租客向企业付出全年房租，租客再分期向金融机构归还租房借款。到2019年9月末，蛋壳公寓有67%的用户运用租金贷付出房租，借款金额达31亿元。
关于租金贷在营收中占比过高的问题，蛋壳公寓回复《出资壹线》称，租客需求租金贷。在蛋壳公寓的租客集体中，大多数租客是刚结业的大学生和公司白领，押一付三或许押一付六关于他们来说有必定压力，因而更多租客乐意运用分期借款这样的方式来付出房租。别的，蛋壳公寓协作的都是正规银行及金融机构，租金贷的运用也是流程规范、危险可控的。
但韩世同对此则标明不认同，“对租客而言，住宅归于根底消费，应在自力更生的状况下处理，此前盛行的‘学生贷’就是前车之鉴。对银行等金融机构而言，出资长租公寓这类收取租金差价的企业，易出危险。长租公寓企业归于二房东的人物，在长收短租布景下，假使房子租不出去，而又需求付出业主房租，便会堕入亏本，且会打乱商场。”
值得重视的是，2019年12月，住建部联合国家发改委等六部分发布了《关于整理规范性住宅租借商场秩序的定见》，要求“租金贷”收入占比不能超过租借企业租金收入的三成。
对此，蛋壳公寓回应《出资壹线》，称会活跃合作呼应，在规则年限到达规范。